ハルトモさんが不動産について書かれていたので、乗っかって書いてみる。
自分は不動産事業主を2009年にはじめて2017年に物件を売却エクジットした。ちょうどリーマンショック後に物件を取得しオリンピック不動産バブルの波に乗って売却したので、超ラッキーケースだろう。
不動産事業のいいところはサラリーマンと非常に相性がいいところだ。属性が良ければ数億の融資を受けてレバレッジをかけて事業出来るし、物件の運営部分は不動産管理会社さんに丸投げアウトソーシングが出来て、本業のリーマンの片手間で出来る。自分の場合も主な仕事は、帳簿付けと確定申告くらいで月の実働は２時間もなかったかと思う。規模が大きいほどその効果は絶大で、時給換算すると25万円くらいになるはずだ。
物件取得後に海外赴任も経験したが、海外からも何の問題なくオペレーション出来た。
物件の購入資金は、手持ちの資金で行ければそれに越したことはないが、億越えの物件だとそうもいかない。その場合銀行で融資してもらうことになるが、いい物件は足が速いので融資のタイミングも重要になる。時には悪名高きス〇〇銀行から4.5%で借りるのが有効な場合もある。この銀行は審査が速いので有名だった。
例えば１億円を25年ローン、利子4.5%の元利均等で融資を受けた場合、月々の返済は55万６千円。はじめのうちはこの返済額の２/３の37万4千円が利子返済で元金返済はたった18万2千円だ。それでも購入した物件が利回り15%だったら月々の家賃収入は125万円なので、管理費・修繕費や固定資産税を払っても手取り40万位にはなるだろう。しかし利回り8%の物件だと月々の家賃収入は66.7万円にしかならないので、銀行への返済と運営諸費用を考えるとこの時点で赤字でアウト、事業として成り立っていない。物件の利回りと融資を受ける先のバランスは重要である。
これから不動産事業を考えられている方は、次の底を待ってその間にしっかりと頭金を作り、平成モノの築浅で１億くらいの物件価格、利回りは少なくとも13%以上を狙われてはどうだろうか。これが出来れば大手企業のリーマンクラスの家賃という月給がもらえてリタイアが見えてくるかと思う。
